GIRO CARTORIAL – Negociar uma dívida antes que ela se transforme em um problema ainda maior pode fazer toda a diferença. Uma alternativa prevista na legislação brasileira é a dação em pagamento, que permite utilizar um imóvel para quitar uma obrigação, desde que haja concordância entre credor e devedor. Este artigo explica como a escritura pública pode formalizar esse tipo de acordo com segurança jurídica, quais cuidados devem ser observados e como funciona o recolhimento do ITBI no município.
A dação em pagamento é um importante instrumento jurídico para a solução consensual de dívidas, especialmente quando o devedor possui um imóvel que pode ser utilizado para extinguir uma obrigação.
Em vez de prolongar uma situação de inadimplência, acumular encargos ou permitir que o conflito avance para medidas de cobrança e execução, credor e devedor podem construir uma solução negociada, formalizada por escritura pública.
O fundamento jurídico encontra-se nos artigos 356 a 359 do Código Civil. O artigo 356 estabelece que o credor pode consentir em receber prestação diversa daquela que lhe é devida.
A dação, portanto, depende de acordo. O devedor oferece determinado bem em pagamento e o credor concorda em recebê-lo para extinguir total ou parcialmente a obrigação.
Quando essa operação envolve um imóvel, a escritura pública assume especial importância. O artigo 108 do Código Civil estabelece, como regra, a necessidade de escritura pública para negócios destinados à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, ressalvadas as exceções legais.
Além disso, conforme o artigo 215 do Código Civil, a escritura pública lavrada em notas de tabelião é documento dotado de fé pública e faz prova plena.
A escritura pública permite que a operação seja previamente qualificada pelo tabelião, profissional do Direito que atua de maneira imparcial na formalização dos atos e na prevenção de conflitos.
No documento, são identificados o credor, o devedor, a obrigação existente, sua origem, o saldo reconhecido pelas partes, o imóvel entregue em pagamento e o valor atribuído ao negócio.
É fundamental estabelecer se a entrega do imóvel produzirá quitação integral ou apenas parcial da dívida. Se houver saldo remanescente, seu tratamento deverá estar expressamente definido.
Também podem ser disciplinadas questões relativas à posse, à entrega das chaves, aos tributos, às despesas de condomínio, à ocupação do imóvel e às demais responsabilidades das partes. Quanto mais claras forem as condições estabelecidas na escritura, menores serão as possibilidades de divergências futuras.
A escritura de dação em pagamento exige a análise da documentação pessoal das partes e da situação jurídica do imóvel. São verificados, conforme as características de cada operação, a identidade e a capacidade dos envolvidos, o estado civil, o regime de bens, os poderes de representação, a matrícula imobiliária, os ônus e as restrições existentes, além dos demais documentos exigidos pela legislação.
O Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CNJ) e o Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro estabelecem regras destinadas a assegurar a legalidade e a segurança dos atos notariais.
Essa análise não constitui mera burocracia. É justamente a qualificação jurídica realizada antes da assinatura que permite identificar eventuais impedimentos e verificar se o negócio pode ser formalizado nos termos pretendidos pelas partes.
Quando a dação em pagamento envolve a transmissão onerosa de um imóvel, há, em regra, incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), observada a legislação do município onde o bem está localizado. A operação possui natureza onerosa porque o imóvel é entregue em contrapartida à extinção de uma obrigação.
Em Rio das Ostras, a legislação municipal permite que a escritura pública seja lavrada sem o recolhimento antecipado do ITBI. Assim, o interessado poderá optar por recolher o imposto no momento da escritura ou posteriormente, antes da apresentação do título ao Registro de Imóveis, conforme as regras aplicáveis.
A postergação não representa isenção ou dispensa do tributo. O ITBI deverá estar devidamente quitado para a realização do registro da transmissão imobiliária. Essa possibilidade oferece maior flexibilidade para a formalização do negócio, desde que sejam observadas as exigências legais e tributárias pertinentes.
Escritura pública e registro imobiliário desempenham funções distintas. A escritura formaliza o negócio jurídico, documenta a manifestação de vontade das partes e conta com a qualificação jurídica realizada pelo tabelião.
Posteriormente, o título deve ser apresentado ao Registro de Imóveis competente para que a transmissão da propriedade seja registrada. Em regra, é com o registro que ocorre a transferência da propriedade imobiliária, conforme estabelece o artigo 1.245 do Código Civil.
Por isso, uma dação em pagamento envolvendo imóvel exige atenção tanto à formalização do acordo quanto à etapa posterior de registro.
A dação em pagamento pode ser particularmente útil quando o proprietário percebe que terá dificuldades para cumprir determinada obrigação financeira. O prolongamento da inadimplência pode elevar o saldo devedor em razão de juros, encargos, despesas de cobrança e outras consequências contratuais.
Quando o imóvel está relacionado a uma operação de financiamento, o agravamento da situação também pode levar aos procedimentos legais de execução da garantia. Nesse contexto, buscar antecipadamente uma composição pode ser uma alternativa a considerar.
Em vez de aguardar o avanço das medidas de cobrança, as partes podem negociar uma solução patrimonial, estabelecendo previamente o valor do imóvel, o montante da dívida e os efeitos da operação. A viabilidade depende das circunstâncias de cada caso, da situação jurídica do imóvel e, principalmente, da concordância do credor com os termos propostos.
Para o devedor, a negociação pode permitir a extinção de uma obrigação e reduzir os riscos associados ao prolongamento da inadimplência. Também possibilita definir com clareza quais débitos serão quitados e se haverá algum saldo remanescente.
Para o credor, a solução consensual pode representar uma forma de recuperação do crédito, com potencial redução de custos e de tempo em comparação com procedimentos de cobrança e disputas judiciais.
Em ambos os casos, é essencial que as condições sejam compreendidas e aceitas pelas partes, com definição expressa das responsabilidades e dos efeitos da operação. A dação em pagamento não pode ser imposta ao credor. A concordância é indispensável, conforme estabelece o artigo 356 do Código Civil.
A escritura pública contribui para a segurança do negócio por meio da atuação preventiva do tabelião. Antes da formalização, são examinadas a capacidade das partes, a titularidade do imóvel, os poderes de representação, a existência de restrições e a legalidade do negócio pretendido.
O tabelião também orienta juridicamente os envolvidos de maneira imparcial e confere forma adequada à vontade manifestada. A escritura permanece arquivada no tabelionato, permitindo a emissão de certidões quando necessário.
Os serviços notariais estão sujeitos à fiscalização do Poder Judiciário e às normas do Conselho Nacional de Justiça e da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro.
A escritura pública de dação em pagamento é um instrumento que permite formalizar uma solução consensual para uma dívida, utilizando um imóvel como forma de pagamento. Seu fundamento está nos artigos 356 a 359 do Código Civil, em conjunto com as normas que disciplinam os atos notariais e as transmissões imobiliárias.
Quando existem obrigações relacionadas a imóveis, avaliar as alternativas jurídicas disponíveis pode ajudar a prevenir conflitos, estabelecer responsabilidades e dar previsibilidade ao acordo.
Em Rio das Ostras, a possibilidade de lavrar a escritura e recolher o ITBI posteriormente, antes da apresentação do título ao Registro de Imóveis, conforme a legislação municipal, é um aspecto que merece atenção de quem pretende formalizar esse tipo de negócio.
O 1º Ofício de Justiça de Rio das Ostras realiza escrituras públicas de dação em pagamento, com análise jurídica e documental do negócio, observando o Código Civil, o Código Nacional de Normas do CNJ, o Código de Normas Extrajudicial do TJRJ e a legislação aplicável.
