GIRO CARTORIAL – Depois do sucesso do artigo anterior sobre usucapião e regularização de imóveis AQUI, seguimos com mais um tema importante para quem busca entender as possibilidades de regularização de uma propriedade. Desta vez, o assunto é a estremação de imóveis, procedimento que pode ser utilizado para individualizar uma fração de imóvel mantido em condomínio e transformar uma parcela determinada em um imóvel juridicamente independente.
Ela se aplica quando várias pessoas são proprietárias de uma área maior, mas cada uma ocupa uma parcela determinada. Na documentação, cada proprietário possui apenas uma fração ideal do imóvel inteiro. Na realidade, porém, cada um exerce posse exclusiva sobre uma área definida. Essa situação é denominada condomínio pro diviso.
A estremação permite que a parcela ocupada seja delimitada e transformada em um imóvel juridicamente independente.
Em Rio das Ostras, o procedimento é disciplinado pela Lei Municipal nº 3.228, de 17 de junho de 2026. Também deverão ser observadas as disposições aplicáveis do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro – Parte Extrajudicial.
O procedimento começa no Cartório de Notas, com a lavratura de uma ata notarial. A ata notarial é um instrumento público elaborado pelo tabelião, com fé pública. Nela serão reunidos os documentos, as declarações e as provas relacionadas à parcela que será extremada.
A ata deverá demonstrar a existência de um condomínio pro diviso sobre o imóvel. Também deverá comprovar que o interessado ocupa uma área certa, localizada e separada das demais.
Na ata notarial será atestado o exercício da posse sobre a parcela pelo período mínimo de cinco anos. Serão registradas as provas que demonstrem que essa posse é antiga, contínua e consolidada.
A ata conterá fotografias atuais do local, demonstrando a ocupação e as características da área. Essas fotografias também ajudarão na identificação dos limites aparentes da parcela.
A ata deverá conter a anuência dos confrontantes diretos da área que será estremada. Confrontantes diretos são os proprietários ou ocupantes dos imóveis que fazem divisa com essa parcela.
É importante esclarecer que a concordância exigida se refere aos confrontantes diretos da área delimitada. Assim, não será necessária a anuência de todos os coproprietários do imóvel maior. Também não será necessária a concordância de confrontantes que não façam divisa direta com a parcela.
Essa é uma das principais vantagens da estremação para o proprietário.
O interessado deverá providenciar o levantamento técnico da área, realizado por profissional habilitado. Os mapas, a planta e o memorial descritivo do imóvel serão apresentados e mencionados na ata notarial.
Também deverá ser apresentada a ART ou outro documento de responsabilidade técnica correspondente.
A planta e os mapas mostrarão a localização, as medidas, os limites e as confrontações da parcela. O memorial descritivo apresentará essas informações de maneira escrita e detalhada.
A ata notarial, portanto, não será apenas uma declaração feita pelo proprietário. Ela reunirá fotografias, anuências, mapas, memoriais e demais provas da situação existente.
Por ser um instrumento público, a ata terá fé pública e elevada força probatória.
Depois de lavrada a ata notarial, o procedimento seguirá para o Município de Rio das Ostras. O Município analisará os aspectos urbanísticos, cadastrais e administrativos de sua competência.
A documentação poderá passar pelos setores municipais de Urbanismo e Fazenda.
Estando preenchidos os requisitos, o Município concederá sua aprovação ou anuência à estremação. A aprovação municipal não substituirá a ata notarial nem o posterior registro imobiliário. Cada instituição participará do procedimento dentro de sua respectiva competência.
Após a manifestação do Município, os documentos serão apresentados ao Registro de Imóveis de Rio das Ostras.
O registrador realizará a qualificação jurídica da ata, das aprovações e dos documentos técnicos. Estando tudo correto, a parcela extremada poderá receber matrícula imobiliária própria.
Não será necessário instituir formalmente um condomínio para depois promover sua extinção. Também não será necessária a realização de uma divisão amigável de todo o imóvel.
A estremação atuará diretamente na individualização da parcela ocupada pelo proprietário.
Com a matrícula própria, o imóvel poderá ser vendido, doado, herdado ou oferecido em garantia com maior facilidade. A regularização também poderá permitir a obtenção de financiamento bancário, conforme a análise da instituição financeira.
O proprietário terá maior segurança jurídica, valorização do imóvel e facilidade para realizar futuros negócios.
O procedimento deverá ocorrer sem disputa sobre a posse ou sobre os limites da parcela.
Em resumo, a estremação começa com a ata notarial, passa pelo Município e termina no Registro de Imóveis de Rio das Ostras, permitindo a individualização jurídica da parcela ocupada, desde que sejam atendidos todos os requisitos previstos na legislação e nas normas aplicáveis.
