GIRO CARTORIAL – Já ouviu falar em adjudicação compulsória extrajudicial? O procedimento pode ser uma alternativa para quem comprou um imóvel, cumpriu sua parte no negócio, mas ainda não conseguiu concluir a transferência porque comprador ou vendedor não cumpriu a obrigação de formalizar a escritura definitiva.
Pode ser requerida pelo comprador que pagou o preço e não recebeu a escritura ou, de forma inversa, pelo vendedor quando o comprador se recusa a concluir a transferência.
Isso ocorre frequentemente em prédios, casas, grandes condomínios e loteamentos, nos quais terrenos são abandonados ou permanecem em nome do antigo proprietário, gerando uma série de incômodos como cobranças de IPTU, ITBI, ITCMD, taxas e cotas condominiais.
O procedimento está previsto no art. 216-B da Lei de Registros Públicos e nos arts. 440-A a 440-AM do Código Nacional de Normas do CNJ. O art. 440-C permite que compradores e vendedores solicitem a adjudicação.
O procedimento começa com uma ata notarial, na qual o tabelião verifica o contrato, a cadeia dominial, o pagamento, a matrícula e o descumprimento da obrigação.
Conforme os arts. 440-F e 440-G do Código Nacional, a competência é do Cartório do local do imóvel para fazer a diligência quando houver diligência no imóvel, o quê sempre é necessário para dar segurança jurídica ao ato notarial.
Neste viés, para imóveis localizados em Rio das Ostras, o 1º Ofício de Justiça de Rio das Ostras é competente para lavrar a ata com diligência presencial, incluindo fotografias, mapas, memoriais e, quando necessário, conversas com confrontantes, ocupantes ou pessoas do entorno.
No Estado do Rio de Janeiro, também são observados os arts. 1.255 a 1.270 do Código de Normas Extrajudicial do TJRJ.
Os emolumentos variam conforme a faixa de valor do imóvel. O imposto de transmissão deverá ser recolhido antes do registro, nos termos do art. 440-AL do Código Nacional.
Se o interessado precisar pagar tributos ou encargos atribuíveis à outra parte, poderá buscar posteriormente o ressarcimento pelas vias adequadas perante protesto do título ou ação judicial no Fórum.
Após o registro e a atualização dos cadastros, o antigo proprietário deixa de responder por IPTU e cotas condominiais futuras, ressalvadas as dívidas anteriores.
Quando não houver contrato que permita a adjudicação, poderá ser utilizada a ata notarial de usucapião, desde que estejam preenchidos os requisitos legais de posse mansa e pacífica e tempo previsto na constituição ou código civil.
