GIRO ENTREVISTA – O crescimento acelerado de Rio das Ostras nas últimas décadas impulsionou o desenvolvimento econômico e a expansão urbana, mas também deixou um passivo importante: milhares de imóveis ainda são negociados apenas por contrato particular, sem escritura e registro — o que gera insegurança jurídica e desvalorização patrimonial.
Para entender melhor esse cenário, o Portal Giro Costa do Sol conversou com o tabelião do 1º Ofício de Rio das Ostras, Robson Martins.
Natural do interior do Paraná, Robson construiu uma trajetória sólida no Direito, marcada pela dedicação aos estudos desde cedo e por uma carreira de destaque no serviço público. No currículo, acumula mais de duas décadas como Procurador da República, além de passagens como promotor de Justiça e técnico da Justiça Federal.
Pós-doutorando em Direito, doutor e mestre pela área, também atua como professor desde 2009 e possui especializações em Direito Notarial e Registral, Direito Civil e Negócios Imobiliários.
Casado e pai de uma filha, ele decidiu assumir, por escolha própria, o cartório em Rio das Ostras em 2024, após uma carreira consolidada no Ministério Público Federal — uma mudança que representa não apenas um novo ciclo profissional, mas também uma atuação com viés empreendedor em uma atividade essencial para garantir segurança jurídica à população.
Neste bate-papo com o Portal Giro, Robson aborda os principais problemas relacionados à ausência de escritura em grande parte dos imóveis do município, explica os riscos dessa informalidade e detalha os caminhos possíveis para a regularização.
GIRO – Após mais de duas décadas no Ministério Público Federal, o que o levou a optar pela atividade notarial?
ROBSON – Foi uma decisão amadurecida ao longo do tempo. Eu já possuía uma carreira consolidada como Procurador da República, mas sempre fui movido por novos desafios. A atividade notarial me despertou interesse justamente por atuar na base da organização social — envolvendo atos essenciais da vida civil, como escrituras, procurações e autenticações, além da interface com a regularização imobiliária. Ao deixar um cargo estável, enxerguei na função a oportunidade de atuar de forma preventiva, evitando conflitos antes mesmo que eles cheguem ao Judiciário.
GIRO – De que maneira sua trajetória no Ministério Público se reflete na atuação à frente do cartório?
ROBSON – De forma direta. O Ministério Público tem como missão a defesa da ordem jurídica, e o tabelionato cumpre esse papel sob uma perspectiva preventiva. Ao formalizar corretamente atos e negócios jurídicos, evitam-se litígios, fraudes e conflitos que poderiam se arrastar por anos. Em essência, trata-se da mesma lógica: garantir segurança jurídica à sociedade.
GIRO – Rio das Ostras cresceu de forma acelerada nas últimas décadas, mas, ao longo desse período, o poder público não conseguiu acompanhar esse ritmo com políticas eficazes de ordenamento territorial e regularização fundiária. Como isso impactou a formalização dos imóveis na cidade?
ROBSON – Na prática, isso resultou em um cenário onde muitos imóveis foram negociados por meio de contratos particulares, sem escritura e sem registro. Esse tipo de informalidade acaba se perpetuando ao longo dos anos, porque um contrato vai sendo repassado de pessoa para pessoa, criando uma cadeia que precisa de regularização.
Hoje, temos um passivo considerável de imóveis nessa situação, o que impacta diretamente o valor desses bens e a segurança das relações jurídicas.
GIRO – Quais são os principais impactos dessa informalidade para a população e para o desenvolvimento da cidade?
ROBSON – Os impactos são amplos e vão além da esfera individual. Para o cidadão, a principal consequência é a insegurança jurídica — a pessoa acredita ser proprietária, mas, do ponto de vista legal, não é. Isso gera riscos em diversas situações, como venda do imóvel, herança, separações e até conflitos com terceiros.
Do ponto de vista coletivo, a informalidade compromete o planejamento urbano e o desenvolvimento econômico. Imóveis irregulares não entram plenamente no mercado formal, têm menor valor, não podem ser financiados e dificultam investimentos. Isso cria um ciclo em que a cidade cresce, mas sem a base jurídica necessária para sustentar esse crescimento de forma organizada e segura.
GIRO – Qual é o papel do Cartório nesse contexto de regularização?
ROBSON – O Cartório exerce um papel fundamental na formalização dos atos jurídicos. A escritura pública é o instrumento que dá validade e segurança ao negócio, sendo o primeiro passo para a regularização de um imóvel.
No Brasil, adotamos o sistema de “título e modo”: a escritura representa o título, ou seja, a formalização da vontade das partes, enquanto o registro (RGI) no cartório competente é o ato que efetivamente transfere a propriedade.
Sem a escritura, o processo já começa incompleto. Por isso, o tabelionato atua como um filtro de legalidade, garantindo que o negócio seja realizado de forma correta desde a sua origem.
GIRO – Muitas pessoas acreditam que contrato de compra e venda ou IPTU no nome já garantem a propriedade. Por que isso é um equívoco?
ROBSON – Esse é um dos equívocos mais comuns. O contrato particular e o IPTU são elementos que indicam a posse, mas não a propriedade. Juridicamente, a propriedade só se constitui com o registro na matrícula do imóvel.
O IPTU, por exemplo, é um tributo de natureza fiscal. Ele serve para fins de arrecadação e não tem a função de comprovar domínio. Já o contrato particular formaliza um acordo entre as partes, mas não tem força para transferir a propriedade perante terceiros.
Isso cria uma falsa sensação de segurança, que muitas vezes só é percebida quando surge um problema.
GIRO – Quais riscos concretos uma pessoa corre ao não regularizar o imóvel?
ROBSON – O principal risco é a perda de segurança jurídica. Um imóvel pode ser vendido novamente a outra pessoa, e, nesse caso, quem registra primeiro terá preferência. Esse tipo de situação, embora pareça extremo, acontece.
Além disso, surgem dificuldades em processos de inventário, partilha de bens, financiamentos e até em negociações simples. Muitas famílias enfrentam conflitos longos e desgastantes por conta da ausência de regularização.
Outro ponto importante é a desvalorização do imóvel. No mercado, um bem irregular vale menos e tem menor liquidez.
GIRO – O usucapião extrajudicial tem sido uma alternativa viável para regularização?
ROBSON – Sim, mas é importante esclarecer que não se trata de um processo automático ou simples. O usucapião exige o cumprimento de requisitos legais específicos, como tempo de posse, ausência de contestação e características da ocupação.
A modalidade extrajudicial trouxe mais agilidade, permitindo que o procedimento seja realizado diretamente em cartório, com a participação de um advogado. Em muitos casos, isso reduz significativamente o tempo de regularização.
No entanto, cada situação precisa ser analisada com cuidado. Nem todos os casos se enquadram no usucapião, e há outras alternativas jurídicas que podem ser mais adequadas.
GIRO – Um imóvel regularizado realmente se valoriza?
ROBSON – Sem dúvida. A regularização agrega valor porque traz segurança jurídica. Um imóvel com documentação completa pode ser financiado, vendido com mais facilidade e utilizado como garantia em operações de crédito.
Já o imóvel irregular enfrenta restrições, tem menor liquidez e sofre deságio no mercado. Muitas vezes, a diferença de valor é significativa, até porque pra venda, na maioria das vezes, precisa ser feito pagamento à vista.
GIRO – Muitas pessoas deixam de regularizar seus imóveis por receio dos custos. Em média, quanto custa esse processo e como esses valores são calculados?
ROBSON – Esse é um ponto muito importante e, muitas vezes, cercado de desinformação. De forma geral, o custo total para regularização de um imóvel — considerando escritura e registro — gira em torno de 4% a 5% do valor do imóvel.
Esse percentual engloba diferentes componentes. Há os emolumentos do cartório, que são tabelados por lei estadual, ou seja, não há variação ou negociação de valores. Além disso, existe o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que é de competência municipal e costuma ficar na faixa de 2% a 3%, dependendo da legislação local.
Também podem existir custos adicionais, como certidões, eventuais honorários advocatícios — especialmente em casos mais complexos, como usucapião — e outras despesas específicas conforme a situação do imóvel.
GIRO – Este é um bom momento para quem deseja regularizar um imóvel?
ROBSON – Sim, especialmente porque houve avanços recentes que facilitaram alguns procedimentos. Além disso, quanto mais o tempo passa, maior tende a ser a complexidade da regularização, principalmente quando há transmissão informal entre várias pessoas ao longo dos anos.
O ideal é não deixar para depois. Regularizar o imóvel o quanto antes evita dor de cabeça, reduz custos no futuro e traz mais segurança para o proprietário. Qualquer pessoa pode procurar o cartório para tirar dúvidas e entender qual o melhor caminho para o seu caso.
